Segunda residencia y nuevos impuestos: lo que se está cocinando y sus riesgos
El Gobierno y sus socios buscan desincentivar la compra de vivienda no habitual con nuevos impuestos, cargas fiscales y restricciones. El sector inmobiliario alerta de efectos contraproducentes. Mientras tanto, comprar una segunda residencia ya es significativamente más caro que adquirir la primera vivienda habitual.
Directora en Inter Asesoría
El punto de partida: la vivienda no habitual bajo presión regulatoria
La crisis de acceso a la vivienda ha puesto en el foco a quienes poseen segundas, terceras o más residencias. La filosofía detrás de las propuestas que se acumulan es la misma: penalizar la inversión inmobiliaria para priorizar la compra de primera vivienda. Sin embargo, los expertos advierten de que el remedio puede agravar el problema.
Las propuestas fiscales sobre la mesa
ERC: un nuevo tributo progresivo por vivienda adicional
La propuesta plantea un gravamen específico que empezaría en el 4% por la adquisición de una tercera vivienda, con incrementos progresivos: 8% para la cuarta y 12% para la quinta.
PSOE: más IRPF para viviendas vacías
El PSOE ha registrado una proposición de ley para elevar la imputación de renta de los inmuebles que no son residencia habitual y no están alquilados, pasando del tipo actual del 1,1%-2% al 3%.
Cataluña: prohibir la compra en zonas tensionadas
El presidente Salvador Illa ha anunciado que estudia prohibir directamente la adquisición de viviendas que no sean para primera residencia en las denominadas zonas tensionadas.
Lo que ya existe: el TPO y sus diferencias por comunidad autónoma
Más allá de las propuestas, la compraventa de vivienda ya soporta una carga fiscal considerable. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que grava la compra de inmuebles de segunda mano, está cedido a las comunidades autónomas y varía enormemente:
| Ciudad | TPO estimado para piso de 80 m² |
|---|---|
| Barcelona | ~39.912 € (tipo 10%) |
| A Coruña | ~9.213 € (tipo ~10%) |
| Pontevedra | ~7.043 € |
| Jaén | ~7.319 € |
En Galicia el tipo general se sitúa en torno al 10%. Las viviendas que no son primera residencia no acceden a las bonificaciones disponibles y tributan al tipo general.
A estas cargas se suman el IBI anual y, para las segundas residencias no alquiladas, la imputación de renta en el IRPF. Todo ello pagadero en los 30 días siguientes a la escritura, lo que supone un desembolso inmediato y significativo.
El gran tenedor y el riesgo de las listas negras
La presión no viene solo por la vía fiscal. En Cataluña, la Generalitat trabaja en la creación de un registro de grandes tenedores: personas o entidades que poseen más de 10 inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial.
El sector inmobiliario, a través de entidades como Asval y el Col·legi d’API de Barcelona, alerta de que hacer públicos datos sobre el estado de ocupación, litigios o referencias catastrales podría vulnerar derechos fundamentales como la privacidad y la intimidad, y acabar generando listas negras de propietarios.
El efecto no deseado sería que los pisos vacíos no salieran al mercado de alquiler y sus propietarios optaran por la venta, reduciendo aún más la oferta disponible.
La paradoja que preocupa a los expertos
La lógica detrás de todas estas medidas es clara: menos inversión, más vivienda disponible para quien necesita residencia habitual. Pero los expertos señalan una paradoja de fondo:
- Penalizar la inversión puede contraer la demanda de compra, sí, pero también reduce la oferta de pisos en alquiler, que ya es escasa.
- El resultado podría ser el contrario al buscado: menos oferta en alquiler y precios más altos.
- Medidas como la propuesta de ERC podrían incurrir en doble imposición sobre un mismo bien, lo que plantea dudas sobre su legalidad según los principios tributarios.
Mientras se genera este debate, la inseguridad jurídica resultante lleva a los inversores a posponer decisiones de compra, con efectos que también se trasladan al mercado.
Para no perderte ningún detalle, haz clic aquí y accede al artículo completo redactado por Noelia Puceiro, directora general en Inter Asesoría.