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Cómo ahorrar impuestos en la venta de un bien inmueble

Lo que vamos a comentar en la siguiente entrada podría calificarse como ingeniería fiscal, pero de la buena (no sólo en el sentido literal del adjetivo, también el figurativo). Es decir, no es una cuestión de forzar la «maquinaria» (lo cual no es legal) si no de conocer con detalle la Ley para poder buscar la aplicación más ventajosa para cada contribuyente. Y aunque Montoro lo pone cada vez más difícil, afortunadamente, todavía hay margen a la esperanza.

Hoy vamos a hablar de cómo sacar ventaja a los extintos coeficientes de abatimiento en la venta de patrimonio. Traducido y con ejemplos, vamos a plantearos el caso de una persona que vende varias fincas e inmuebles de su propiedad.

Comenzamos por el principio: ¿Qué son los coeficientes de abatimiento y por qué están extintos? Los coeficientes de abatimiento son unos porcentajes que se aplicaban para reducir la ganancia patrimonial que podríamos haber obtenido por la venta de todo tipo de bienes y derechos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Aplicando estos porcentajes, cuanto más tiempo hubiera permanecido en nuestro patrimonio un bien, mayor era el porcentaje de reducción y según la definición que hemos dado, menor el coste fiscal (menos impuestos a pagar). La reducción que podríamos aplicar se limita, a su vez, a las ganancias patrimoniales generadas hasta el 20 de enero de 2006.

El por qué de este baile de fechas se debe a la introducción de varios cambios normativos como el que estamos estrenando con la declaración de la renta de este año (no entramos en más detalles por no aburriros con ellos, pero si os interesa el tema, estaremos encantadas de explicaros la cronología y evolución de esta cuestión).

Para entenderlo todo mejor, vamos a poner números. Supongamos que estamos en el año 2005. María ha vendido en el mes de abril una finca que había heredado de sus abuelos el año 1980. La ganancia patrimonial por esta venta (la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que pago el Impuesto de sucesiones y donaciones) fue de 100.000 euros. Pues bien, por aplicación de los coeficientes de abatimiento y teniendo en cuenta que estamos en el año 2005 (antes de la nueva reforma fiscal del 2006), María no habría pagado un euro por esta ganancia gracias a la aplicación de los coeficientes de abatimiento. La ventaja está clara ¿verdad?

Supongamos ahora que esta misma finca la vende María en el año 2007. Ya ha entrado en vigor la reforma del 2006 y por tanto el efecto de los coeficientes de abatimiento está limitada a la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 (ya veis..Hacienda no es de «redondear» o «cuadrar» fechas, al menos no, en este caso). En este caso habría que hacer una regla proporcional y calcular qué parte de la ganancia corresponde al tiempo por el que María tuvo su finca desde el 20 de enero de 2006 a la fecha de venta del 2007. Esta última parte no tendría derecho a reducción. Comenzaríamos a pagar impuestos por la venta de la finca.

Y llegamos a la última reforma fiscal en la que Hacienda hace desaparecer a los coeficientes de abatimiento y nos deja unas «migajas» con las que consolarnos (la recogida en la disposición transitoria novena). En este caso, María podría aplicar la ganancia patrimonial pero hasta un límite de 400.000 euros.

En el ejemplo que hemos utilizado hoy de hilo conductor para explicaros qué son los coeficientes de abatimiento y por qué están extintos, no superamos el límite de los 400.000 euros… Pero, ¿qué ocurriría si María en 2015 hubiera vendido más propiedades? Por ejemplo las siguientes:

  1. Una casa heredada en 1993, que vende en enero de 2015 por 300.000 euros y obtiene una ganancia patrimonial de 50.000 euros.
  2. Un piso que compró en 1983, vende en marzo de 2015 por 150.000 y obtiene por él una ganancia de  25.000 euros.
  3. La finca heredada de sus abuelos en 1980 que vende en diciembre de 2015 por 110.000 euros y por lo que obtiene una ganancia de 100.000 euros.

En este caso dependiendo de cómo María (o su asesor fiscal) juegue sus cartas puede acabar pagando mucho a Hacienda o ahorrarse bastantes miles de euro y siendo perfectamente legal.

 ¿Cómo? Haciendo muchos cálculos y conociendo la ley y cómo Hacienda la interpreta. No es el mismo porcentaje de reducción el que tiene derecho la venta número uno que la venta número tres. Ni tampoco es lo mismo «agotar» los 400.000 euros con las dos primeras ventas, que con las dos últimas. Incluso a la hora de hacer la renta del 2015 debería planificar si en el futuro pueden existir otras ventas de otros inmuebles en los que sea más provechosa la aplicación de las «migajas» que nos deja Hacienda.

En el ejemplo que os hemos dejado aquí y valorando sólo dos posibles escenarios el ahorro de impuestos podría llegar a superar los 20.000 euros. Sería como aprovechar las migajas de un cocido…daría para más de dos y tres días ¿verdad?

Y como ya os hemos adelantado por redes sociales, aprovechamos el post de hoy para recordaros que hoy comienza el plazo para solicitar cita en Hacienda. Pero si prefieres que tus impuestos estén en manos de profesionales con más de 10 años de experiencia y ser tú el cliente y no al revés, puedes contactar con nuestro despacho a través de nuestra propia web o 986 189 549.
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