Todos aquellos que sean propietarios a título personal de una o varias viviendas destinadas a alquiler deben saber que la renta que perciba por ellas debe declararlas en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en el apartado del rendimiento de capital inmobiliario en el IRPF. Este impuesto es progresivo en función de los ingresos del contribuyente este rendimiento tributará en una escala que va desde el 19% al 47%.

Hacienda ha intensificado el control en este tipo de rendimiento, poniendo el foco en medidas de detección, recopilando datos de plataformas de alquileres, obligando a reportar también a comercializadores de alquiler vacacional, cotejando datos catastrales y consumos de energía, cruzando datos con la declaración del inquilino. Todo este esfuerzo es consecuencia de que la AEAT ha detectado un epicentro de fraude en rentas no declaradas de inmuebles.

La realidad de hoy día del alquiler de inmuebles, pasa por distintas modalidades, el residencial o de larga duración, el vacacional, o el temporal. Cierto es que debido a la nueva Ley de Vivienda en la que se interponía un tope en el precio del alquiler residencial, en muchas ciudades donde el mercado del alquiler de vivienda se encuentra más tensionado, se ha optado por formalizar contratos de alquiler temporal que en realidad disfrazarían un alquiler de larga duración. Esta actuación realmente, es un fraude de ley, a la que muchos propietarios recurrieron para evitar las imposiciones de la nueva regulación de la Ley de Vivienda.

Si quisiéramos hacer un análisis de la rentabilidad de cada uno de la modalidad de los alquileres, no podríamos decantarnos de manera general por uno de ellos puesto que la localización en grandes ciudades y céntricos es un factor determinante para este estudio, pero sí que podemos determinar cual de ellos, desde el punto de vista fiscal es el más ventajoso, sin duda, el alquiler de larga estancia o de vivienda habitual, contemplando reducciones del 60% en el ingreso neto (diferencia entre los ingresos y los gastos), por lo tanto tributando sobre el 40% de los rendimientos.

Esta reducción únicamente se podrá aplicar si el contribuyente de forma voluntaria ha incluido esos ingresos en la autoliquidación resultando un rendimiento positivo. Es decir, antes de que la AEAT inicie un procedimiento de comprobación; tampoco sería aplicable esta reducción en rendimientos positivos con gastos indebidamente deducidos.

Esta reducción del 60% se ve afectada por la Ley por el derecho a la vivienda, que ha introducido modificaciones desde el 01 de enero de 2024:
A. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a 26-5-2023: a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de estos contratos se les continúa aplicando la reducción del 60%, en los términos de la LIRPF art.23.2.

B. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 26-5-2023 y el 31-12-2023: los porcentajes de reducción son los siguientes:
– Durante 2023: el 60%.
– A partir de 1-1-2024: reducción del 90%, 70%, 60% o 50% que proceda en función de las circunstancias que concurran en el contrato.

C. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de 1-1-2024: las nuevas reducciones aplicables sobre el rendimiento neto positivo son las siguientes:
a) 90%: para nuevos contratos de arrendamiento formalizados por el mismo arrendador sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado , en el que la renta inicial se rebaje más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
b) 70%: cuando, no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, concurra alguna de estas circunstancias:
– Alquiler por primera vez de la vivienda, situada en una zona de mercado residencial tensionado , y que el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
Si son varios los arrendatarios, la reducción se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios comprendidos dentro de ese rango de edad.
– Alquiler a una Administración Pública o entidad sin fin lucrativo a la que resulte aplicable la L 49/2002, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda; o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica; o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
c) 60% : cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
d) 50%: en los demás casos.
Tan importante como conocer la reducción de la que te puedes beneficiar en renta, también lo son los gastos que te puedes deducir, como los gastos de financiación, de asesoría o abogados, de comunidades, seguros, tasa de basuras, suministros (en caso de que sean a cargo del arrendador, es decir no los pague el inquilino), o la deducción por obras de mejora eficiencia energética. En caso de impagos, las rentas insatisfechas serán “deducibles” si entre la primera gestión de cobro realizada por el arrendador y el 31 de diciembre hubieran trascurridos más de 6 meses.

En definitiva, cuando evaluamos la rentabilidad de un alquiler, también es importante tener en cuenta el coste fiscal y por lo tanto evaluar la normativa relativa al porcentaje de reducción  y deducciones a aplicar, cuestiones a tener en cuenta, tanto al seleccionar el perfil de arrendatarios o la zona en la que se adquiere un inmueble que tenga como finalidad el alquiler. 

*Noelia Puceiro es la directora de INTER Asesoría