La reciente publicación de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ha traído diversas modificaciones en el ámbito fiscal y tributario. Una de ellas está relacionada con la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, parcialmente, del Impuesto de Patrimonio, en lo referente a las transacciones, donaciones y herencias de un inmueble de segunda mano.

Con la aplicación de esa Ley, se tomará como base imponible de los impuestos citados, el denominado “valor de referencia”. Este concepto difiere del valor catastral y será elaborado por la Dirección General de Catastro con base a las ventas que se hayan hecho en el ejercicio anterior. El objetivo es suavizar las discrepancias que existen actualmente entre las valoraciones de los inmuebles.

Este valor de referencia, cuya aplicación será a partir de enero de 2022, hará alusión al valor mínimo por el cual se deberá tributar al adquirir o heredar una vivienda (es decir, el ITP o Impuesto de Sucesiones). El mismo se publicará en el BOE durante los primeros veinte días del mes de diciembre, y de manera anual.

En la teoría, este valor no afecta directamente a la base imponible del Impuesto de Patrimonio, pues en este se declaran los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: valor catastral, valor comprobado/determinado por la Administración o valor de adquisición. En la práctica, esta modificación supone que si, por ejemplo, adquirimos y escrituramos una vivienda de segunda mano por 50.000€, pero el valor de referencia indica 70.000€, debemos tributar en el ITP por ese valor y no por el de adquisición.

En caso de no estar conformes con el valor de referencia que se le ha asignado a la vivienda heredada, primero tendremos que proceder a liquidar el impuesto correspondiente al valor de referencia dado y, posteriormente, podremos solicitar una rectificación de la autoliquidación. Para ello debemos aportar pruebas que justifiquen que el valor de referencia difiere del valor de mercado y que la carga recae sobre el contribuyente.

Tanto el valor catastral como el valor de referencia no contemplan aspectos como: el estado de conservación del inmueble o la calidad de los materiales. Por ende, muchas veces resulta superior el valor de referencia que el valor escriturado y la tributación termina siendo superior. 

Por lo tanto, para todas las adquisiciones de inmuebles de segunda mano que se hagan a partir de enero de 2020, es necesario saber que se ha modificado la base imponible para determinar la cuantía a ingresar.